Städtebauliche Ordnungswidrigkeit in der Küstenschutzzone Spaniens: Folgen und Fristen

Wenn die Bauarbeiten in Meernähe liegen, gilt ein doppeltes Regime: die Städtebaugesetzgebung und das Küstengesetz (Ley de Costas). Und das Küstengesetz hat eigene Fristen und Einschränkungen, die strenger sein können als die der lokalen Bauvorschriften. Es ist ein häufiger Fehler, sich nur auf das städtebauliche Verfahren zu konzentrieren und die Verpflichtungen aus der Küstengesetzgebung zu ignorieren.

Was das Gesetz tatsächlich besagt

Gesetz 22/1988 vom 28. Juli über die Küsten (LC) legt verschiedene Schutzzonen für das maritim-terrestrische öffentliche Eigentum fest:

• Zone des maritim-terrestrischen öffentlichen Eigentums (Artikel 3 LC): umfasst den Meeresstrand, Naturgüter und solche, die dem öffentlichen Gebrauch oder Dienst gewidmet wurden. Jeglicher Bau ist in dieser Zone vollständig verboten.
• Küstenschutzzone (Artikel 23 LC): ein Streifen von 100 Metern ab der Innengrenze des Meeresstrands (in einigen Fällen 20 Meter in städtischen Gebieten, die vor dem Küstengesetz von 1988 bestanden). Gebäude zum Wohnen oder Bewohnen sind in dieser Zone verboten.
• Einflusszone (Artikel 30 LC): ein Band von 500 Metern ab der Innengrenze des Meeresstrands. Gebäude in dieser Zone unterliegen Einschränkungen, die jedoch flexibler sind.

Gesetz 22/1988 über die Küsten regelt das Sanktionsregime in seinen Artikeln 90–101: Kapitel I (Artikel 90–93) typisiert die Verstöße, und Kapitel II (Artikel 94–100) legt die Sanktionen fest. Bezüglich der Verjährung stellt Artikel 92 LC fest, dass schwere Verstöße nach 2 Jahren und leichte Verstöße nach 6 Monaten ab ihrer Begehung verjähren. Das Allgemeine Küstenreglement (Königliches Dekret 876/2014) konkretisiert diese Bestimmungen.

Das Allgemeine Küstenreglement (Königliches Dekret 876/2014 vom 10. Oktober) konkretisiert das Küstengesetz und regelt die Abgrenzung des maritim-terrestrischen öffentlichen Eigentums und der Servituten.

Schritte, die Sie unternehmen können

1. Bestimmen Sie, in welcher Zone Sie sich befinden. Maritim-terrestrisches öffentliches Eigentum? Küstenschutzzone? Einflusszone? Das Regime ist in jedem Fall grundlegend verschieden.
2. Prüfen Sie, ob die Abgrenzung genehmigt wurde. Die Abgrenzung bestimmt die Grenze des öffentlichen Eigentums genau. Wenn keine genehmigte Abgrenzung vorliegt, besteht Unsicherheit über die genaue Grenze der Servitut.
3. Prüfen Sie, ob es zwei gleichzeitige Verfahren gibt: eines der Gemeinde (Städtebau) und eines der Küstenbehörde (Ley de Costas). Es sind unabhängige Verfahren mit unterschiedlicher Gesetzgebung.
4. Bestimmen Sie das Alter der Bauarbeiten und ob der städtebauliche Verstoß verjährt ist. Die Verjährung des städtebaulichen Verstoßes beeinflusst nicht die Verpflichtungen aus dem Küstengesetz.
5. Fordern Sie die vollständige Verfahrensakte für jedes der Verfahren an.
6. Reichen Sie Einwendungen innerhalb der Frist jedes Verfahrens ein.

Häufige Fehler der Gemeinden

Fehler 1: Fehlende Prüfung, ob die Bauarbeiten in der Zone des maritim-terrestrischen öffentlichen Eigentums liegen. Wenn die Bauarbeiten im öffentlichen Eigentum liegen, ist das städtebauliche Verfahren der Gemeinde zweitrangig: Die Bauarbeiten sind unmittelbar rechtswidrig und die zuständige Behörde ist die Küstenbehörde, nicht die Gemeinde.

Fehler 2: Fehlende Berücksichtigung, ob die Abgrenzung des öffentlichen Eigentums genehmigt wurde. Wenn keine genehmigte Abgrenzung vorliegt oder wenn sie überprüft wird, kann die Bestimmung der genauen Grenze der Schutzservitut umstritten sein.

Fehler 3: Abwicklung des städtebaulichen Verfahrens ohne Koordination mit der Küstenbehörde. In Küstengebieten muss die Gemeinde prüfen, ob die erteilte (oder die hätte beantragt werden müssen) Baugenehmigung mit dem Küstengesetz vereinbar ist.

Fehler 4: Falsche Anwendung der Ausnahmen für Gebäude, die vor dem Küstengesetz bestanden. Das Küstengesetz hat ein Übergangsregime für Gebäude, die vor 1988 bestanden, mit Nutzungsrechten, die respektiert werden müssen. [RECHTLICHER HINWEIS]

Anonymer Realfall

Amparo L. hatte eine 20 m² große Veranda an ihrem Haus in erster Meereslinie in Almería. Das Haus lag innerhalb der Küstenschutzzone. Die Gemeinde leitete ein städtebauliches Ordnungswidrigkeitsverfahren ein. Die Küstenbehörde eröffnete gleichzeitig ein Verfahren wegen Verstoßes gegen das Küstengesetz. Die Veranda war 5 Jahre alt. Der städtebauliche Verstoß war verjährt (die autonome Gemeinschaft setzte 4 Jahre für schwere Verstöße fest). Wir machten Verjährung als Verteidigungsgrund gegen das städtebauliche Verfahren geltend: Es wurde eingestellt. Das Küstenverfahren war komplizierter: Die Schutzservitutzzone erlaubt keine Wohngebäude, und die Veranda wurde schließlich in Erfüllung der Entscheidung der Küstenbehörde abgerissen.

Häufig gestellte Fragen

Beeinflusst die städtebauliche Verjährung das Verfahren der Küstenbehörde? Nein. Es sind unabhängige Verfahren mit unterschiedlicher Gesetzgebung und unterschiedlichen Fristen. Die Tatsache, dass der städtebauliche Verstoß verjährt ist, hebt das Küstenverfahren nicht auf.

Haben vor 1988 errichtete Gebäude in der Servitutzzone einen Schutz? Ja. Die Übergangsbestimmung drei des Küstengesetzes erkennt begrenzte Nutzungsrechte für vor dem Gesetz bestehende Gebäude an, wenn auch mit Einschränkungen. [RECHTLICHER HINWEIS]

Kann die Abgrenzung des maritim-terrestrischen öffentlichen Eigentums angefochten werden? Ja. Die Abgrenzung ist ein anfechtbarer Verwaltungsakt. Wenn die Abgrenzung fälschlicherweise Grundstücke in Ihrem Privateigentum einschließt, können Sie dagegen Rechtsmittel einlegen.

Wenn die Schutzservitut in meinem Bereich 20 Meter beträgt, wie überprüfe ich das? Die Reduzierung auf 20 Meter gilt in Gebieten, die bereits vor Inkrafttreten des Küstengesetzes 1988 als städtisches Land eingestuft waren. Sie müssen die Bodenklassifizierung zu diesem Zeitpunkt überprüfen. [RECHTLICHER HINWEIS]

Kann die Küstenbehörde direkt den Abriss anordnen? Ja. Die Küstenbehörde ist befugt, die Wiederherstellung der Küste und den Abriss von Bauarbeiten im öffentlichen Eigentum oder in der Schutzservitutzzone anzuordnen. Diese Befugnis ist von der Gemeinde unabhängig.

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Rechtlicher Hinweis: Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine individuelle Rechtsberatung dar. Jeder Fall hat seine eigenen Besonderheiten. Konsultieren Sie einen Fachmann, bevor Sie handeln.