Bau ohne Genehmigung auf erschlossenem städtischem Boden in Spanien: Fristen und Verteidigungsstrategie

Erschlossener städtischer Boden ist Boden, der über alle städtischen Versorgungseinrichtungen verfügt (Straßenanschluss, Versorgungsleitungen, Straßenbeleuchtung) und vollständig in das Stadtgefüge integriert ist. Er ist die günstigste Bodenkategorie für die Verteidigung gegen städtebauliche Ordnungswidrigkeitsverfahren, weil die Legalisierungsmöglichkeiten am weitreichendsten sind und das Unverjährbarkeitsregime für die Wiederherstellungsmaßnahme in der Regel nicht gilt.

Was das Gesetz genau sagt

Artikel 12.2 des Königlichen Gesetzesdekrets 7/2015 vom 30. Oktober (TRLS) definiert erschlossenen Boden als Boden, der in Ausführung des entsprechenden Planungsinstruments bebaut wurde und folgende Anforderungen erfüllt: Er ist rechtlich und tatsächlich in das Netz der Ausstattungen und Dienste der Siedlungen integriert und verfügt über die Parzellen, Anlagen, Ausstattungen und Dienste, die das anwendbare Städtebaurecht vorschreibt.

Erschlossener städtischer Boden ist bebautes Land, das bereits den vom anwendbaren regionalen Recht geforderten Erschließungsgrad aufweist und keine weiteren Erschließungsarbeiten benötigt.

Auf erschlossenem städtischem Boden legt das regionale Recht Verjährungsfristen für Verstöße fest, die je nach autonomer Gemeinschaft und Art des Verstoßes zwischen 1 und 6 Jahren variieren. Die Wiederherstellungsmaßnahme ist auf städtischem Boden in den meisten autonomen Gemeinschaften ebenfalls verjährbar (im Gegensatz zu geschütztem ländlichem Boden).

Die Legalisierungsmöglichkeiten sind am weitreichendsten, weil die Bebauungspläne auf städtischem Boden in der Regel permissiver sind als auf ländlichem Boden.

Schritte, die Sie unternehmen können, der Reihe nach

1. Stellen Sie sicher, dass der Boden tatsächlich als erschlossener städtischer Boden eingestuft ist. Manchmal haben Bebauungspläne Zwischenkategorien (nicht erschlossener städtischer Boden, im Umbau befindlicher Boden) mit unterschiedlichen Regimen.
2. Stellen Sie das Datum der Fertigstellung der Bauarbeiten fest und berechnen Sie, ob der Verstoß nach dem anwendbaren regionalen Recht verjährt ist.
3. Prüfen Sie die Legalisierung. Konsultieren Sie den Bebauungsplan: verfügbare Bebauungsdichte, Grenzabstände, Maximalhöhe, Grundstücksausnutzung. Wenn die Bauarbeiten diese Parameter erfüllen, können sie legalisiert werden.
4. Wenn die Bauarbeiten legalisierbar sind, stellen Sie den Genehmigungsantrag. Auf städtischem Boden ist die Bearbeitung einer nachträglichen Genehmigung der effizienteste Weg zur Einstellung des Wiederherstellungsverfahrens.
5. Fordern Sie die vollständige Verfahrensakte an und überprüfen Sie die Grundlage der Sanktion.
6. Reichen Sie Einwendungen ein unter Kombination der verfügbaren Argumente.

Häufige Fehler der Gemeindeverwaltungen

Fehler 1: Das Regime für ländlichen Boden oder nicht erschlossenen städtischen Boden auf Bauarbeiten auf erschlossenem städtischem Boden anzuwenden. Die Bodenklassifizierung bestimmt das anwendbare Regime. Ein Fehler bei der Klassifizierung kann sowohl die Verjährungsfristen als auch die Legalisierungsmöglichkeiten beeinflussen.

Fehler 2: Nicht zu prüfen, ob die Bauarbeiten die Bebauungsplanparameter erfüllen, bevor ein Abriss vorgeschlagen wird. Wenn die Bauarbeiten innerhalb der städtebaulichen Parameter liegen, ist die Legalisierung möglich und der Abriss nicht angemessen.

Fehler 3: Die verfügbare Bebauungsdichte falsch zu berechnen. Wenn das Grundstück eine ausreichende Restbebauungsdichte für die durchgeführten Arbeiten hat, können diese legalisierbar sein.

Fehler 4: Den Betroffenen nicht über die Möglichkeit der Legalisierung zu informieren. Auf städtischem Boden sollte die Gemeinde prüfen und dem Betroffenen mitteilen, ob die Bauarbeiten legalisierbar sind, bevor sie den Abriss vorschlägt.

Anonymisierter Praxisfall

Patricia M. hatte ohne Baugenehmigung ein zusätzliches Badezimmer und ein Schlafzimmer in ihrer Wohnung in Huelva gebaut. Die Arbeiten waren drei Jahre alt. Der Verstoß wurde als schwer eingestuft. Das anwendbare regionale Recht setzte eine Verjährungsfrist von vier Jahren für schwere Verstöße fest. Die Verjährungsfrist war noch nicht abgelaufen. Als wir jedoch den Bebauungsplan prüften, stellten wir fest, dass die Arbeiten weder die maximale Bebauungsdichte noch einen anderen städtebaulichen Parameter überschritten. Die Bauarbeiten waren ohne Weiteres legalisierbar. Wir stellten einen nachträglichen Genehmigungsantrag und reichten Einwendungen zum Wiederherstellungsverfahren ein. Das Wiederherstellungsverfahren wurde eingestellt. Das Bußgeldverfahren wurde fortgesetzt, aber wir handelten eine Reduzierung von 40 % gemäß Artikel 85 LPACAP aus.

Häufig gestellte Fragen

Ist die Verjährungsfrist auf städtischem Boden kürzer als auf ländlichem Boden? Im Allgemeinen sind die Fristen ähnlich oder gleich. Was sich ändert, ist, dass auf städtischem Boden die Wiederherstellungsmaßnahme in der Regel verjährbar ist (im Gegensatz zu besonders geschütztem ländlichem Boden).

Kann jede Baumaßnahme auf erschlossenem städtischem Boden legalisiert werden? Nur wenn die Bauarbeiten die Bebauungsplanparameter erfüllen (Bebauungsdichte, Höhe, Grenzabstände, Grundstücksausnutzung). Wenn sie diese überschreiten, ist die Legalisierung nicht möglich und eine Abbruchverfügung kann folgen.

Ist die 40-%-Reduzierung nach Artikel 85 LPACAP mit der Legalisierung vereinbar? Es sind vereinbare, aber voneinander unabhängige Wege. Die Legalisierung (nachträgliche Genehmigung) kann zur Einstellung des Wiederherstellungsverfahrens, nicht aber des Bußgeldverfahrens führen. Um die Strafe zu reduzieren, können Sie parallel die Reduzierung nach Artikel 85 LPACAP beantragen.

Spiegelt das Kataster die Bebauungsdichte eines Grundstücks wider? Nein. Das Kataster erfasst die vorhandene bebaute Fläche. Die maximal zulässige Bebauungsdichte wird durch den Bebauungsplan bestimmt (Flächennutzungsplan, Bebauungsplan, Bausatzungen).

Wenn sich der Bebauungsplan seit dem Bau geändert hat, gilt der alte oder der neue? Die Legalisierung wird gemäß dem zum Zeitpunkt des Genehmigungsantrags geltenden Bebauungsplan bewertet, nicht zum Zeitpunkt des Baus. Wenn der Bebauungsplan jetzt restriktiver ist, kann die Legalisierung schwieriger sein.

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Rechtlicher Hinweis: Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine individuelle Rechtsberatung dar. Jeder Fall hat seine eigenen Besonderheiten. Konsultieren Sie einen Fachmann, bevor Sie handeln.