Infracción urbanística en zona de servidumbre de protección litoral: consecuencias y plazos

Si la obra está cerca del mar, el régimen aplicable es doble: la normativa urbanística y la Ley de Costas. Y la Ley de Costas tiene plazos y restricciones propios que pueden ser más severos que los del urbanismo municipal. Es un error frecuente centrarse solo en el expediente urbanístico e ignorar las obligaciones derivadas de la legislación de costas.

Qué dice la ley exactamente

La Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas (LC), establece diferentes zonas de protección del dominio público marítimo-terrestre:

• Zona de dominio público marítimo-terrestre (artículo 3 LC): incluye la ribera del mar, los bienes naturales y los que hayan sido afectados al uso o servicio público. En esta zona está completamente prohibida cualquier edificación.
• Zona de servidumbre de protección (artículo 23 LC): es una franja de 100 metros a partir del límite interior de la ribera del mar (en algunos casos, 20 metros en zonas urbanas preexistentes a la Ley de Costas de 1988). En esta zona están prohibidas las edificaciones destinadas a residencia o habitación.
• Zona de influencia (artículo 30 LC): es una banda de 500 metros desde el límite interior de la ribera del mar. Las edificaciones en esta zona están sujetas a restricciones pero son más flexibles.

La Ley de Costas 22/1988 regula el régimen sancionador en sus artículos 90-101: el Capítulo I (artículos 90-93) tipifica las infracciones, y el Capítulo II (artículos 94-100) establece las sanciones. En cuanto a la prescripción, el artículo 92 LC establece que las infracciones graves prescriben a los 2 años y las leves a los 6 meses desde su comisión. El Reglamento General de Costas (Real Decreto 876/2014) desarrolla estos preceptos.

El Reglamento General de Costas (Real Decreto 876/2014, de 10 de octubre) desarrolla la Ley de Costas y regula el deslinde del dominio público marítimo-terrestre y las servidumbres.

Pasos que puedes dar, en orden

1. Determina en qué zona estás. ¿Dominio público marítimo-terrestre? ¿Zona de servidumbre de protección? ¿Zona de influencia? El régimen es radicalmente diferente en cada caso.
2. Verifica si el deslinde está aprobado. El deslinde determina con precisión el límite del dominio público. Si no hay deslinde aprobado, hay incertidumbre sobre el límite exacto de la servidumbre.
3. Comprueba si hay dos expedientes simultáneos: uno del ayuntamiento (urbanístico) y otro de la Demarcación de Costas (Ley de Costas). Son procedimientos independientes con normativas distintas.
4. Determina la antigüedad de la obra y si ha prescrito la infracción urbanística. La prescripción de la infracción urbanística no afecta a las obligaciones derivadas de la Ley de Costas.
5. Solicita el expediente completo de cada uno de los procedimientos.
6. Presenta alegaciones dentro del plazo de cada procedimiento.

Errores comunes de los ayuntamientos

Error 1: No verificar si la obra está en zona de dominio público marítimo-terrestre. Si la obra está en dominio público, el expediente urbanístico municipal es secundario: la obra es directamente ilegal y el organismo competente es la Demarcación de Costas, no el ayuntamiento.

Error 2: No considerar si el deslinde del dominio público está aprobado. Si no hay deslinde aprobado o si está en revisión, la determinación del límite exacto de la servidumbre de protección puede estar en disputa.

Error 3: Tramitar el expediente urbanístico sin coordinar con la Demarcación de Costas. En zonas de litoral, el ayuntamiento debe verificar que la licencia que concede (o que debería haberse pedido) es compatible con la Ley de Costas.

Error 4: No aplicar correctamente las excepciones para edificaciones preexistentes al litoral. La Ley de Costas tiene un régimen transitorio para las edificaciones que existían antes de 1988, con derechos de uso que deben respetarse. [REVISAR LEGAL]

Caso real anónimo

Amparo L. tenía un porche de 20 m² adosado a su vivienda en primera línea de playa en Almería. La vivienda estaba dentro de la zona de servidumbre de protección litoral. El ayuntamiento le abrió expediente sancionador urbanístico. La Demarcación de Costas le abrió simultáneamente un expediente por infracción de la Ley de Costas. El porche tenía 5 años. La infracción urbanística había prescrito (la CCAA fijaba 4 años para infracciones graves). Alegamos prescripción del expediente urbanístico: fue archivado. El expediente de Costas fue más complejo: la zona de servidumbre no admite edificaciones residenciales, y el porche fue finalmente retirado en cumplimiento de la resolución de la Demarcación de Costas.

Preguntas frecuentes

¿La prescripción urbanística afecta al expediente de la Demarcación de Costas? No. Son procedimientos independientes con normativas y plazos distintos. Que haya prescrito la infracción urbanística no cancela el expediente de Costas.

¿Las viviendas construidas antes de 1988 en zona de servidumbre tienen protección? Sí. La disposición transitoria tercera de la Ley de Costas reconoce derechos de uso limitados para las edificaciones existentes antes de la ley, aunque con restricciones. [REVISAR LEGAL]

¿El deslinde del dominio público marítimo-terrestre puede impugnar? Sí. El deslinde es un acto administrativo impugnable. Si el deslinde incluye erróneamente terrenos de tu propiedad, puedes recurrir.

¿Si la servidumbre de protección es de 20 metros en mi zona, ¿cómo lo compruebo? La reducción a 20 metros aplica en zonas que ya estaban clasificadas como suelo urbano antes de la entrada en vigor de la Ley de Costas de 1988. Debes verificar la clasificación del suelo en esa fecha. [REVISAR LEGAL]

¿La Demarcación de Costas puede ordenar la demolición directamente? Sí. La Demarcación de Costas tiene competencia para ordenar la restitución del litoral y la demolición de obras en dominio público o en zona de servidumbre. Esta competencia es independiente del ayuntamiento.